裁判要旨
人民法院查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。《商品房买卖合同》及补充协议解除后，预告登记失效，房地产开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。
案情简介
孙某与某房地产开发企业签订了《商品房买卖合同》及补充协议，采用按揭贷款的支付方式购买了某房地产开发企业开发的房屋（下称“案涉房屋”）。《商品房买卖合同》签订后，某房地产开发企业与孙某、贷款银行共同签订《借款合同》，约定某房地产开发企业在贷款银行取得抵押登记证前，为孙某贷款提供连带保证担保。
案涉房屋产权登记前，孙某因与某钢材公司存在债务纠纷，被某钢材公司诉至法院。法院判决后，某钢材公司向法院申请强制执行，法院查封并拍卖案涉房屋。孙某因案涉房屋被法院查封拍卖，停止向银行清偿贷款，某房地产开发企业代孙某向贷款银行清偿贷款本息。
本所接受某房地产开发企业委托处理相关纠纷，依据某房地产开发企业与孙某签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，向长春仲裁委员会申请仲裁，要求解除《商品房买卖合同》及补充协议。同时，本所向法院提出执行异议及执行异议之诉，理由为：1.案涉房屋未办理产权登记，孙某并非案涉房屋所有人，法院预查封的仅是物权期待权而非案涉房屋的物权;2.某房地产开发企业仍为案涉房屋的所有权人，且仲裁裁决已解除《商品房买卖合同》及补充协议，孙某对案涉房屋已不再享有物权期待权，法院不得对案涉房屋进行执行。执行异议之诉的一审、二审法院均以某房地产开发企业具有追偿权，不能排除法院执行行为为由，驳回其诉请。某房地产开发企业向最高院申请再审。最高院提审本案，并作出（2019）最高法民再299号民事判决，撤销一审、二审判决，确认某房地产开发企业为案涉房屋的所有权人，并且确认申请执行人不得执行案涉房屋。
最高院观点
最高人民法院（2019）最高法民再299号民事判决认为，人民法院查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。《商品房买卖合同》及补充协议解除后，预告登记失效，孙某不再享有相应的物权期待权。某房地产开发企业作为诉争房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。
具体理由：1.人民法院对办理了房屋预告登记的房屋进行查封，查封的是孙某享有的在本登记完成之前要求某房地产开发企业履行《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而某钢材公司对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件，只有当案涉房屋完成本登记，某钢材公司才能对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。
2.人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，无法律明确规定与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。查封效力限制的是孙某处分案涉房屋的行为，并不当然等同于限制孙某、某房地产开发企业关于案涉房屋买卖的合同权利。《商品房买卖合同》及补充协议约定了某房地产开发企业享有合同解除权的条件，是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由，不能剥夺某房地产开发企业的合同解除权。
3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条使用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，即上述两个条文应当同时适用，且以二十五条为先。而第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力。
